A bérleti díj és a földár közötti jellemző kapcsolat alakulása a 2000-es évek elején és napjainkban

POSTA LÁSZLÓ - BUZÁS FERENC EDE

Debreceni Egyetem Agrár- és Gazdálkodástudományok Centruma,
Gazdálkodástudományi és Vidékfejlesztési Kar

A rendszerváltást követő termőföld privatizáció eredményeként egy új költségelem, a földbérleti díj (földjáradék) jelent meg a gazdálkodás költségei között, hiszen mindazoknak, akik - elegendő termőföld híján - földet bérelni kényszerülnek, ezt ki kell fizetniük a földjüket számukra rendelkezésre bocsátó földtulajdonosok számára. Egy korábbi, valamint egy jelenlegi felmérések adataiból kiindulva érdemes vizsgálat tárgyává tenni, hogy a bérleti díjak, valamint a termőföld árak egymáshoz képest hogyan alakultak korábban és alakulnak most, a jelenlegi magyar körülmények között. Az átlagos földárak korábban, a 2000-es évek elején a 400 - 800.000 Ft/ha-os intervallumban váltakoztak, míg a bérleti díjak 14 - 18.000 Ft/ha között alakultak az említett évek viszonylatában. Jelenleg a földárak átlagosan 600.000 - 1 millió Ft-os hektáronkénti értéket mutatnak, ugyanakkor megjegyzendő, hogy az árak vonatkozásában megmaradt a korábbi nagy szórás, ami azt jelenti, hogy az átlagos értékektől felfelé és lefelé is igen nagy különbségek is mutatkoznak.

A Nyugat-Európára jellemző földárak tekintetében korábban már megállapítást nyert, hogy az ottani átlagos földárak átszámított értéke mintegy 1 - 3 millió Ft/ha között alakul, ugyanakkor a bérleti díjak a földárak 2 - 5 %-át teszik ki. Ez azt jelenti, hogy statikus állapotokat feltételezve, mintegy 20 - 50 év alatt térül meg a földbe fektetett tőke annak hozadékából. E mellett, a földbe történő tőkebefektetés biztonságosnak és jövedelmezőnek tekinthető abból a szempontból is, hogy ott is jellemző a föld értéknövekedése, amit korábban leginkább úgy lehetett számszerűsíteni, hogy átlagosan 8 évente bekövetkezett a földárak duplázódása, ami így évente átlagosan 12,5 %-os értéknövekedést jelentett. (Az értéknövekedés ténye továbbra is fennáll, üteme azonban jelentősen csökkent az utóbbi években, néhol stagnálás is megfigyelhető.)

Munkánk során először azt vizsgáljuk meg, hogy a korábbi és a jelenlegi hazai földárakból kiindulva és elfogadva a Nyugat-Európára jellemző 2 - 5 %-os rátát, mennyinek kellett volna lenni a bérleti díjaknak Magyarországon, a 2000-es évek elején, illetve a jelenlegi, 2010-es viszonyok között.

Természetesen a vizsgálat úgy is elvégezhető, ha az akkori és a mai valós bérleti díjakból indulunk ki, és az elfogadott tőkésítési ráták alapján keressük a két értéknek megfelelő földárakat. Ekkor tehát a kapott kamat és a kamatláb alapján a tőke értékét határozzuk meg, majd a számított értékeket összevetjük a korábbi felmérésekből származó átlagos, valós földárakkal.

A harmadik esetben pedig azt vizsgáljuk meg, hogy a korabeli és a mai valós földárak és bérleti díjak egybevetésével hogyan alakult akkor és alakul jelenleg tőkésítési ráta mértéke, tehát a földtulajdonosok tőkéjük után hány %-os kamathoz juthattak hozzá a bérleti díj fizetése során, illetve milyen kondíciókat biztosit jelenleg a bérlet a földtulajdonosok számára. A számított értékeket az elfogadott 2 - 5 %-os értékekhez viszonyítva, az esetleges alul-, illetve túlfizetés mértékéről is tájékozódhatunk.

A felmérések, valamint az elvégzett számítások azt támasztják alá, hogy a Magyarországon korábban és jelenleg fizetett valós bérleti díjak nagyságrendje többé - kevésbé megfelel a valós földárakból a Nyugat-Európában elfogadott tőkésítési ráták alapján kalkulált értékeknek. Ez azt jeleni, hogy a földtulajdonosok tőkéjük után arányaiban esetenként kevesebb hozadékkal kénytelenek beérni, nyugaton bocsátották volna bérbe, ami számukra mindenkepp hátrányként volt említhető. Nem szabad elfeledkezni azonban arról a tényről, hogy a földtulajdonos számára a bérleti díj csupán jövedelmének egyik részét jelenti. A másik Nyugat-Európában is a meghatározónak tartott - jövedelemforrást a földtőke értéknövekedése képezi, ami Magyarországon korábban jóval meghaladta a nyugati országokra jellemző szintet. A kárpótlást követően évi 100 %-os értéknövekedés is előfordult, s ha ez időközben le is lassult, a korábbi és a jelenlegi magyar és nyugat - európai földárak közötti különbség mindenképp azt mutatja, hogy az árnövekedés meg jó néhány évig jellemző lesz hazánkban, így a két érték együtt továbbra is kedvező a földtulajdonosoknak. Az értéknövekedés azonban egyre lassul, s idővel nálunk is be fog állni a nyugaton jellemző szintre, s ekkor a bérleti díj fontossága megnő a tulajdonosok számára. Véleményünk szerint továbbra is lehet számítani a bérleti díja emelkedésére, ami az Európai Uniós támogatásokhoz is köthető, a támogatások ugyanis gyakran megosztoznak a felek, mivel azok növekedésének tényén felbátorodva a földtulajdonosok egyre magasabbra emelik bérleti díj iránti igényeiket, amit a bérlők kénytelenek - egy számukra ésszerű szintig - elfogadni és megfizetni. Az Uniós csatlakozást követően sokak által várt jelentős értéknövekedés eddig elmaradt, alig inflációs rátát meghaladó ütemben növekedtek a földárak. A vásárlási moratórium lejártának közeledte többeket lázba hoz, de inkább spekulációs célú érdeklődést lehet tapasztalni. Vizsgálataink során szcenárióelemzéssel próbáljuk becsülni a tendenciákat a földárak és bérleti díjak várható alakulására vonatkozóan.