A földhasználat gazdasági értékeléséről - interjú Dr. Buzás Ferenccel

- Mivel nem támaszkodhatnak egységes módszertani eljárásra, miből indulnak ki az érték megállapítása során?

- A szakértők az érték megállapításakor csak a meglévő általános jogszabályi alapokból indulnak ki, ez azonban egyes esetekben a tényleges gazdasági értéktől jelentős mértékben eltérő eredményt szolgáltat. Szükség van tehát olyan módszertani eljárásra, mely az alternatív költségek figyelembevételével lehetővé teszi a speciális földhasználati viszonyok gazdasági értékének objektív megállapítását.

- Mi a leggyakrabban használt kalkulációs mód?

- Mind a polgári, mind a büntető eljárásokban a leggyakrabban használatos kalkulációs módot az 1990. évi illetéktörvény 72.§-a szolgáltatja. Ez a szakértői gyakorlatban nemcsak a legelterjedtebb, hanem egyben a legegyszerűbb megközelítési mód is. Előnye, hogy a forgalmi értékből kiindulva egyszerűen kiszámítható, nem igényel speciális tudást, különösebb szakértelmet, s igen gyorsan vezet eredményre.

- És minden esetben alkalmazható is?

- Nem. Vannak esetek, amikor ez a módszer nem alkalmas tényleges, objektív érték meghatározásra. Ilyen például a használati módok eltérése, intenzitása, az eltérő
földminőség vagy azt elkülönült tulajdoni formák, amikor a kiindulópontot jelentő forgalmi értékmeghatározás során összetett szempontrendszert kell követni.

- A vagyoni értékű jogok nyilván jelentős mértékben befolyásolják a reáljavak értékét.

- Így van, éppen ezért ezen belül a földhasználati joggal kapcsolatos ügyek nagy körültekintést igényelnek a szakértőtől. Az épület és a föld tulajdonjoga elválik, s ez az ingatlan nyilvántartásba önálló tényként bejegyezhető.

- Foglalkozik ezzel az új Polgári Törvénykönyv is?

- Az új Ptk 2014. a március 15-ei hatálybalépést követően a földhasználati jog szabályozása keretében eltörölte az építkezéshez való időbeli kötöttség feltételét. Az ingatlanpiaci szereplők számára ezzel lehetővé vált egy adott beruházás, épület átadása, értékesítése úgy is, hogy ehhez nem kell megszerezniük a földterület tulajdonjogát, s az elkészült felépítményeket már tulajdonosként szakaszosan fejleszthetik, értékesíthetik. Az épület, építmény ezzel tehát jogi értelemben önállóan is forgalomképes.

- A földhasználati jogok természetükből eredően jelentős részben vidéki, főleg mezőgazdasági ingatlanokkal kapcsolatosak. Ebben a körben a rendszerváltozás utáni privatizáció számottevő átalakulásokat hozott.

- A szakértői munkák zömmel ezekhez az átalakulásokhoz, mint történelmi előzményekhez köthetők. A földhasználati jogok keletkezése ugyanis a privatizációs időszakban bekövetkezett tulajdonosi változásokhoz kapcsolódik. A földhasználat gazdasági értékelésének persze vannak olyan speciális esetei is, melyekben a kiindulópontot jelentő hagyományos szakértői forgalmi értékbecslés nem ad elegendő eligazítást.

- Ilyen esetekben milyen eljárást kell, lehet követniük?

- Létezik egyes részleteiben ugyan ismert, de az alkalmazást tekintve nem szokványos számítási eljárás, mely alkalmas lehet az eddigi gyakorlatban használt eljárásoknál tárgyszerűbb, részletesebb és hitelesebb eredmény szolgáltatására. A módszer figyelembe veszi a föld minőségét, a lehetséges vagy esedékes bérleti díjakat valamint az esetlegesen felmerülő gazdálkodási kockázatokat.

- Mi a lényege ennek a számítási eljárásnak?

- Abból kell kiindulnunk, hogy az 1990. évi illetéktörvény szerinti és az alternatív költség (lehetséges használat) elve szerinti számítási eljárás akár jelentősnek tekinthető eltérést mutathat, ami nemcsak jogi, gazdasági, hanem erkölcsi dilemmákat is felvet. A szembetűnő eltérés miatt joggal vetődik fel a kérdés: melyik módszerhez igazodjon a szakértő? Az illetékhivatali eljárás hivatalosnak tekinthető ugyan, de jelentős alulértékelést mutat az alternatív használat alapján levezetett értékkel szemben. Ugyanakkor azt is figyelembe kell venni, hogy a tőkésítési ráta megválasztása nagymértékben módosíthatja az értéket. Ez a legtöbb esetben szakértői mérlegelés, becslés tárgya, ilyen formán – mivel hazai viszonylatban hiányosak az ide vonatkozó egzakt információk - bizonytalanságot is magában hordoz. Méltányos és szakmai szempontból elfogadható lehet a két eredmény egyszerű vagy súlyozott átlagolása. A hitelfedezeti értékelés során ez elfogadott gyakorlat a hozam és a piaci módszer alkalmazása esetében, a hitelezéshez kapcsolódó szakértői munkákban.

- Úgy tűnik, elkelne egy egységes szakmai állásfoglalás.

- Időszerű és szükséges is olyan szakértői fórumok létrehozása, melyeken a közvetlen érintettek, mint szakértők, értékbecslők, pénzintézetek, hivatalok és a közvetett érintettek, mint a felsőoktatási és kutatóintézetek közösen vitathatják meg ezeket a problémákat. Rászánva az időt és energiát, megfelelő álláspontot alakíthatnának ki a szélesebb szakmai közeg számára.