A TERMŐFÖLD ÉRTÉKELÉS TAPASZTALATAI
A TERMŐFÖLD ÉRTÉKELÉS TAPASZTALATAI
Javaslatok a vonatkozó jogszabályi háttér átdolgozásához
A TERMŐFÖLDPIAC ÉS AZ ÉRTÉKELÉS KÉRDÉSE
MAISZ - SZAKMAI KONFERENCIA
2012
Dr. Buzás Ferenc - Kiss Sándor
Biblio Markt Kft.
A termőföld gazdasági értékének meghatározására szolgáló eljárások
(Szűcs, 1998)
- Piaci összehasonlító értékelés
- Használat intenzitása szerint (szántóegység)
- Tőkésített járadék elve
- Maradványérték (járadék) alapú értékelés (Id. AK rendszer) - Helyettesítési költség elve (gazdasági értelemben) Parciális hozadék elve (termelési függvények) Járadékgyűjtés elve (DCF+PVg)
- Gazdasági érték becslése árnyékárak segítségével (LP) A földérték levezetése a bérleti díjakból
- Komplex földérték becslés (Id. D-e-Meter)
Hivatalos földértékelési módszerek
- 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet a termőföld hitelbiztosítéki érteke meghatározásának módszertani elveiről
- piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer
- hozamszámításon alapuló módszer - 254/2002. (XII. 13.) Korm. rendelet
a Nemzeti Földalap vagyonnyilvántartásának, vagyonkezelésének és hasznosításának részletes szabályairól (Mód. 68/2005. (IV. 13.) K. r.) - „A monarchia korabeli „öröksége", a hozadéki aranykoronás földértékelés rendszere már egy évszázada felújításra, reformra, illetve lecserélésre szorul....." (Dömsödi, 2007)
Az aranykorona rendszer
- Hatalmas anyagi és emberi ráfordításokkal hozták létre, évtizedeken keresztül betöltötte funkcióját
- Első problémák: művelési módok változása (gépesítés), trianoni határok.....
- 20-30-as években részleges korrekciók
- Háború után nagyüzemi gazdálkodási módok elterjedése
- 70'- 80'-as évek: új földértékelési rendszer megalapozása (100 pontos rendszer) - a talajjellemzők (talaj-értékszámok) mellett figyelembe vette az éghajlati tényezőket is => együttesen a termőhelyi értékszám az adott terület teljes agropotenciálját fejezi ki.
- Erre épült volna a gazdasági értékelés......
Szántótrületek településenkénti átlagos aranykorona értéke
Az aranykorona rendszer és az új termőföldminősítési irányzatok
- Rendszerváltás => kárpótlás - visszatérés az AK rendszerhez
- Sikeres próbálkozások a 100 pontos rendszer újraélesztéséhez => D-e-Meter
- on-line térinformatikai modellezési lehetőséggel támogatott - földminősítő és informatikai rendszer.
- központi eleme egy földminőségi viszonyszám - D-e-Meter pont - amely a főbb gazdasági növénycsoportok környezeti igényei, a termelés intenzitása, valamint a klimatikus és földtani tényezőkben rejlő termelési kockázat alapján számszerű különbséget tud kimutatni az egyes termőhelyek produkciós viszonyai között (Gaál et al., 2003).
A termőföld gazdasági értékelése a D-e-Meter rendszer alapján
(Vinogradov-Szűcs, 2007)
- A lehetséges „új” földértékelési módszer gyakorlati alkalmazásának előfeltétele az egyes D-e-Meter kategóriák közgazdasági tartalommal való feltöltése:
- lényege, hogy a D-e-Meter pont kategóriákhoz egy súlyozott - úgynevezett standard fedezeti hozzájárulásértéket (SFH) kell hozzárendelni. (SFH = TÉ- Vk)
- A földár becslése a földhozadékból:
- Földár = Fj / reál kamatláb
- Földjáradék = Földpiaci ár x reál kamatláb
- A földpiaci árak ismeretében meghatározható a földhozadék fedezeti hozzájáruláson belüli aránya.
- γ= Földjáradék /FH
- Ezen az arány ismeretében becsülhető a földpiaci ár:
- Hozadéki föld ár = γ x FH / tőkésítési kamatláb
A JÖVŐ FELADATAI:
A termőföld gazdasági értékelése a D-e-Meter rendszer alapján
FENNÁLLÓ PROBLÉMÁK
- Mintaterületek kiválasztásának problémái: (Régió / megye/térség/kistérség/település/ parcella/Hrsz ?)
- 5 éves adatgyűjtés (FH)
- Vetésszerkezeti arányok meghatározása
- Adatfeldolgozás
- KÖLTSÉGIGÉNY (.... 100 mill ? Mrd ?)
- Alkalmazás: nyilvántartás, oktatás
- Kidolgozásban résztvevő intézmények- konzorciális keretben:
FÖMI, FH, Jelzálogintézetek, AKI, MISZ, Felsőoktatási intézmények
Vissza a jelenbe:
JAVASLATOK AZ 54/1997 FM r. átdolgozásához
Jelenleg :
Fé = ((P+B)×p)/2×i)×(1+k)
- ahol:
Fé = a termőföld forgalmi értéke
P = a föld jövedelme (kg búza/AK x AK)
B = a föld bérleti díja (kg búza/AK x AK)
p = a búza tőzsdei átlagára (Ft/kg)
i = tőkésítési kamatláb
k = korrekciós tényező
Az 54/1997 FM r. problémái értékbecslői szemmel
Kettős probléma:
- a rendelet problémái, hiányosságai (ültetvény HÉ)
- az alkalmazás problémái, hiányosságai
P = a föld jövedelem meghatározásának problémája:
- 68/2005. (IV. 13.) Korm. Rendelet - a Nemzeti Földalap vagyonnyilvántartásának, vagyonkezelésének és hasznosításának részletes szabályairól szóló 254/2002. (XII. 13.) Korm. rendelet módosításáról
- Megyei átlagértékek alkalmazása helytelen ! (ld. tábl.)
FÖLDÁRAK ALAKULÁSA KISTÉRSÉGEN BELÜL
(2008-2010 átlagárai Ft/ha ill. Ft/AK)
(Forrás: Biblio-Markt Kft.)
JAVASLAT
a föld jövedelem (P) szakszerű meghatározására
- Arányosítás:
Értékelt földterület AK ért. x megyei járadék / megyei átl. földmin. - Differenciálás:
A földjövedelem minőségtől függő alkalmazása (Id. Szűcs, 1998 - tábl.)
Forrás: KSH, 2010
A föld bérleti díj és a támogatás problematikája
- Föld bérleti díjat (B) a legtöbb esetben már nem kg búzában, hanem Ft/ha-ban határozzák meg.
- Lehetőség: búza (átlag)árával visszaosztani
+ figyelembe venni a helyi sajátos bérleti viszonyokat (helyi bérleti díjak összehasonlítóelemzése) - TÁMOGATÁS: nem földjövedelem
Legfeljebb korrekcióként alkalmazni, amennyiben van támogatási jogosultság
JAVASLAT
a búza tőzsdei átlagárának (p) meghatározására
- Az utóbbi évek hektikus áringadozása miatt az „előző évi tőzsdei ár" használata nem indokolt.
- Tőzsdei ár használata problematikus: kategória eltérések (euro búza, malmi búza), paritás, minőség (ld. ábra)
- LEHETŐSÉGEK:
- KSH fizikai piaci 3-5 éves átlagár használata
- A tényleges piaci viszonyokat jobban kifejezi, számítása egyszerű
- A tőzsdei és a fizikai piaci ár között kb. 10%-os eltérés van
A BÚZA TŐZSDEI ÁTLAGÁRA (BÉT)
Árkülönbség a kategóriák között: 15%
2008-2011 átlagár: 44,74 Ft/kg
JAVASLAT
a tőkésítési kamatláb (r) meghatározásához
- Lehetőségek:
- reál r + infláció = nominál r
- mg. input áridx - term áridx (KSH) 5 év átlaga
- Agrárolló (ld. tábl.)
- Piaci földár / bérleti díj
- LEHETSÉGES KORREKCIÓK:
- +/- területi méret szerint (pl. 100 ha fölött -1%)
- Településméret szerint (?)
A tőkésítési kamatláb lehetséges meghatározása
Korrekciók alkalmazásának problematikája
- A legtöbb esetben szubjektív alapon történik!
- Ajánlott a szakirodalmi források (Szűcs, 2005, 2007) figyelembevétele
- Gazdálkodási és földhasználati viszonyok figyelembevétele
- Települési jellemzők
FÖLDPIACI VÁRAKOZÁSOK
Jelenleg a keresletet 4 tényező motiválja:
- Támogatáshoz jutás („ingyen pénz")
- Magas terményárak
- Gazdasági bizonytalanság
- Birtokfejlesztés
- Lesz-e árkiegyenlítődés a NY-i országokkal
? 1 konkrét ok ??? - Venni fogják a külföldiek a hazai földeket?
Miért és mennyit vennének ??? - Hova lett a gyakran hangoztatott 20-30, 50 stb. %-os áremelkedés ???
Felhasznált források:
Dömsödi J.(2007): A földértékelés, földminősítés módszertani elemzése (rendszerezése) és továbbfejlesztése. Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar.
Szűcs I. - Naárné Tóth Zs. (2005): A földértékelés vagyoni és hitelfedezeti szempontból.
http://www.avacongress.net/ava2005/presentations/nkfp/6.pdf
Vinogradov Sz. - Szűcs I. (2007): A fedezeti hozzájárulás mint a földár becslésének alapja.
www. avacongress.net/ava2007/presen tations/vs3/3. pdf
Kapronczay.( 2010): A magyar agrárgazdaság az adatok tükrében az EU csatlakozás után. Agrárgazdasági Információk AKI. Budapest.
Bíró Sz. (2010): A hazai birtokpolitika a közvetelen támogatási rendszer keretei között. Agrárgazdasági Információk AKI. Budapest.
Buzás F. - Tömör L.- Kiss S. - Kardos J. (2011): A magyarországi termőföldpiac helyzete és gazdasági-társadalmi környezete. Összefoglaló tanulmány. Raiffeisen Bank. Budapest.
Buzás F. - Kiss S. - Kardos J. (2010): Szántóterületek piaci árváltozása Hajdú-Bihar megyében 2007-2010 között. Birtokpolitika - Földkérdés - Vidékfejlesztés. Országos Konferencia. Nyugat-magyarországi Egyetem, Geoinformatikai Kar. Székesfehérvár.
2016-02-17 10:02:00