Automatizált értékelési modell állatállományok fedezetértékeléséhez

Agrárinformatika 2013 Nemzetközi Konferencia / Agricultural Informatics 2013 International Conference

Dr. Buzás Ferenc¹, Kiss Sándor²

¹Debreceni Egyetem, HU
²Biblio-Mart Kft., HU
fbuzas@agr.unideb.hu, info@biblio.hu

Összefoglaló: A hazai hitelezési gyakorlatban szinte állandó napirendi kérdést jelent a fedezet-állomány értékének aktualizálása. A gazdasági válság következményeként a hitelintézetek mezőgazdasági ingatlanportfóliója - más nemzetgazdasági ágakhoz képest ugyan kisebb mértékű, de számottevő - értékvesztést szenvedett. Az ingatlan-állomány devalvációja pótfedezet bevonásával kompenzálandó. A készletek mellett - nem ritkán szükségszerűségből és átmeneti jelleggel - megfelelő pótfedezetet jelenthet a tenyészállomány (mint befektetett eszköz-tétel), viszont a hitelezők szempontjából a számviteli nyilvántartási értékek nem nyújtanak megfelelő garanciát a biztonságos fedezethez. A szerzők egy olyan értékelési modellt dolgoztak ki, amely adott szempontrendszer alapján teljelő szarvasmarhaállományok fedezetbe vonásához nyújt szakmai segítséget. A modell ötvözi a termelőállomány technológia paramétereinek jellemzőit, a realizálható gazdasági hozadékot valamint a tenyészértéket is, melynek alapján a finanszírozó számára a fedezeti érték elfogadható biztonsági szint mellett megállapítható.

Kulcsszavak: automatizált értékelés, állatállomány érték, tejelő állomány, gazdasági érték, hitelfedezet

1. Bevezetés

A hazai vagyonértékelési gyakorlat elsősorban ingatlanok értékmeghatározását öleli fel, melynek általános módszertana törvényileg rögzített. A hivatalos módszerek alkalmazásában viszont értékelőkként vagy hitelintézetenként eltérő gyakorlattal találkozunk. Az automatizált értékelési módszerek (AVM) a 60-70-es években kezdtek elterjedni az USA-ban (Márkus és Rábai, 2005) elsősorban lakóingatlanok tömeges értékbecslése céljából. Hazai szinten az eljárás nem vált a napi gyakorlat részéve, mindössze néhány szakmai próbálkozásra van példa, annak ellenére, hogy a nemzetközi standardoknak való megfelelésnek nem mond ellen (ld. RICS, 2013). A hazai - hitelezési tevékenységhez kapcsolódó - vagyonértékelési gyakorlat egyik legnagyobb problémája, hogy az ingatlanok értékvesztésével jelentős összegű fedezethiány keletkezett, melyet a finanszírozók pótfedezet bevonásával kompenzálnak. Gyakori problémát jelent viszont, hogy sok esetben terheletlen ingatlanállomány egyszerűen már nem áll rendelkezésre, ezért más vagyonelemek bevonására kell sort keríteni.

A számvitelileg befektetett eszközök kategóriájába tartozó tenyészállatok, megfelelő garanciák (nyilvántartás, azonosítás stb.) mellett rövid távon megoldást nyújthatnak az említett problémákra, mindössze a fedezet értékelésének módját és módszertanát kell megfelelően kidolgozni.

2. Automatizált értékelési modell tejelő szarvasmarha-állományok fedezetértékeléséhez

Állatállományok értékelése céljából jelentős külföldi gyakorlati példák állnak rendelkezésre (Johns, 2013; Brown és Home, 1994; Orr, Blawt és McCartney, 2004) a hazai tekintetben viszont az esetek zömében csak a tenyész-értékre vonatkozó eljárásokkal találkozunk. Más - hitelfedezeti alkalmasságot szolgáló - gazdasági érték-számítási módszertan nem ismert. A szerzők egy olyan szakmai-módszertani eljárás kidolgozását kísérelték meg, mely a finanszírozó intézmények részére alkalmas lehet a fedezeti érték megállapítására és megfelel a vonatkozó uniós értékelési előírásoknak is (ld. Basel II. Agreement - Capital Requirements Directive, 2006/48/EC, in EVS 2012)

2.1. A hitelfedezeti célú értékelés feltételei

A hitelfedezet céljából készített értékelések követelményeit egységesített szakmai szabályrendszerek rögzítik. Európában az Értékelő Szervezetek Európai Csoportja (TEGoVA) által kiadott Európai Értékelési Szabványok (EVS) 2003 és ennek továbbfejlesztett verziói (EVS 2009 és 2012) valamint a Nagy-Britanniai székhelyű Minősített Értékelők Intézete (RICS) által rendszeresen publikált és nemzetközileg elfogadott kiadványok (Red Book 2012) rögzítik az értékbecslések szakmai-módszertani alapjait. Az USA-ban az Szakmai Értékelők Egységesített Gyakorlati Kézikönyve (USPAP, 2012) rögzíti a vonatkozó szabályokat. Hazai tekintetben mind az EVS és az RICS útmutatói elfogadottak.

2.2. Az értékelési modell módszertani alapjai

Az állatállomány - mint hitelfedezeti eszköz - sajátosságaiból eredően készletként veendő figyelembe, melynek mennyiségi és minőségi változására is tekintettel kell lenni és ezt mind az értékelés időpontjában, mind a hitelezés folyamatában megfelelően kell kezelni. Ennek érdekében a legfontosabb tényező az azonosító dokumentumok és szükséges állománynyilvántartások körének rögzítése. Ezt követően a fedezet „állapotmegőrzését” szolgáló körülmények (tartás-, takarmányozás-, egyéb technológiai elemek valamint

szaporodásbiológiai jellemzők) értékelését kell elvégezni megfelelő objektív mutatórendszer segítségével. Ezt követi az állomány gazdasági értékének megállapítása különböző szempontok és módszerek alapján, majd a folyamat a kockázatvizsgálattal és a végső hitelfedezeti érték meghatározásával zárul. Az automatikus értékelés tehát egy adatbázissal egybekötött, meghatározott logikai szerkezetbe foglalt számítási eljárást jelent, melyben az értékelés keretében figyelembe vett szempontok - mint értéket befolyásoló tényezők -modulokként szerepelnek.

2.3. Az értékelési modell módszertani alapjai

Az értékelési modell az alábbi modulokból áll: adatbázis, technológiai értékelési modul, gazdasági értékelési modul, végső (fedezeti és kockázatértékelési) értékelés modulja.

2.3.1. Adatbázis modul

Az adatbázis az alábbi tényezőket tartalmazza:

• Telepi azonosító adatok: a telep megnevezése, helyrajzi száma, címe, tenyészetkódja, AT telepazonosítója, tartási hely kódja, üzemeltető cég/vállalkozó neve, címe, egyéb azonosítója, kontakt- és felelős személyek adatai, elérhetőségei, telepirányítási rendszer, tenyésztőszervezeti tagság-
• Állományazonosító adatok. Egyed leltár (ENAR alapján), Belföldi Marhalevél igazoló lapok, eszközlista főkönyvi számonként, ellenőrző fejési adatok (AT Kft.), tenyésztőfolyamat ellenőrzési dokumentumok hivatali részről (MGSZH, Élelmiszerláncbiztonsági és Állategészségügyi Igazgatóság)

2.3.2. Technológiai elemek értékelési modulja

A modul keretében (ld. melléklet) telepi szinten értékeljük azokat a technológiai elemeket, amelyek az állatállomány értékére hatással lehetnek, vagy tükrözik a technológiák alkalmazási módjának eredményeit.

• Szaporodásbiológia jellemzők: összesen 15 független változó (szerviz-periódus, ellési arány, ellések közötti idő stb.) valamint 3 függő változó (selejtezési kor, selejtezési arány, termelésben töltött időtartam) mutató segítségével értékeljük, a szakmailag elfogadható szintekhez képest (ld. Csáki, 2005). Az értékelés 1 vagy 2%-os léptékű korrekciókkal történik (Excelben „HA” függvényelem alkalmazható). A modul zárósorában összesítésre kerülnek a + és - előjelű korrekciók.
• Állategészségügyi mutatók szerinti értékelés: az elhullási arány és a betegségmentesség (brucellózis, leukózis, TBC stb.) alapján megállapított korrekciós értékek szerint történik. Zárósorában összesítésre kerülnek a + és - előjelű korrekciók.
• Tartástechnológiai jellemzők szerinti értékelés: A helyszíni szemlék alapján az értékelők szakmai értékítélete alapján +/- 1%-os léptékű korrekciók segítségével történik (épületek, berendezések megfelelősége, állatjóléti feltételek, minőségbiztosítási előírásoknak való megfelelés stb.), zárósorban összesítés.
• Állomány-nyilvántartás és adminisztráció szerinti értékelés: +/- 1%-os léptékű korrekciók használatával történik az alábbi szempontokra: tenyésztőszervezeti tagság, adatnyilvántartások ellenőrizhetősége, telepirányítási rendszer megléte, korszerűsége, állomány biztosítás megléte, személyi kompetenciák. A modul ezen része ad teret leginkább a szubjektív jellegű értékeléshez, de mivel a korrekciók léptéke kicsi (1%), az objektív értékelést jelentősen nem tudja befolyásolni.
• Korrekciók összesítése: a fenti modulokban elért korrekciók összegzését jelenti (pl. -4% vagy + 9% stb.), ami a végső (piaci) állományértéken változtatni fog.

2.3.3. A termelőállomány gazdasági értékelési modulja:

Ez a modul több almodulból áll, eltérő értékelési szempontok alapján, az alábbiak szerint:

a) Almodul: jövedelemtermelő képesség alapján

Ez a modul két megközelítést tesz lehetővé a jövedelemtermelő képesség elvi meghatározásához. Az első esetben az átlagos éves tejelő állományból kiindulva, a laktációs tejtermelés alapján (1/egyed/év) az Agrárgazdasági Kutató Intézet által közölt tesztüzemi adatok (Béládi és Kertész, 2012) felhasználásával (importálásával) meghatározható az állomány elvi jövedelemtermelő képessége a főtermék jövedelemtartalma alapján. A modellben 3-5 év adatainak felhasználásával az értékesítési átlagár és az önköltség különbségéből a (Ft/l-ben kifejezett) elvi jövedelmet határozza meg a modul teljes állományra vonatkozóan.

A másodikban - ugyancsak a tesztüzemi adatokra épülve - meghatározásra kerül a teljes ágazati eredmény, de ebben már szerepelnek az egyéb bevételekből származó tételek is.

Itt kiemelten fontos megjegyeznünk, hogy - holstein állományoknál - a viszonylag rövid termelőidőszak (2-3 év) miatt nem tartjuk indokoltnak diszkontált értékek meghatározását, sem fogyasztói árindex-szel történő deflálást. Az ágazati jövedelem alapján levezetett érték egy jó közelítéssel kifejezi az állomány tényleges (kumulált és nem tőkésítéssel származtatott) hozam alapú értékét (azaz a termelési időszak alatt mekkora ágazati nettó jövedelmet képes „előállítani”), azonban nem veszi figyelembe a piaci értékítéletet valamint a tenyészértéket, ezért csak ellenőrzési célból javasoljuk figyelembevételét.

b) Almodul: számviteli (könyv szerinti) értékelés alapján

Az aktuális számviteli nyilvántartásokból naprakész adatok nyerhetők ki az egyedre vonatkozó bekerülési (bruttó) értékre, elszámolt értékcsökkenésre és jelenlegi (nettó) értékre vonatkozóan. A modul az átlagos egyedi értéket is jelzi.

c) Almodul: Tenyészérték alapján

A tenyésztő szervezet (jelen esetben Holstein Tenyésztők Egyesülete*) a tagok szintjén egy adott telepre vonatkozóan naprakész kimutatással rendelkezik az állomány pótlását szolgáló tenyész-egyedek aktuális piaci értékére vonatkozóan, valamint az első laktációt megért tejelő állomány piaci értékére vonatkozóan. Mindkettő lekérdezés útján az adatbázisba beilleszthető. Az utánpótlást szolgáló tenyész-üsző állomány értéke a hozamszínvonaltól függően változik (magas termelési potenciállal rendelkezőnek magasabb az értéke). A tenyészérték csak iránymutatóként szolgál, szemléltetésképpen az ingatlanok esetében használt „újrapótlási költség” fogalmával azonosítható.

d) Almodul: Vágóérték alapján

A termelőállomány selejtezéskori értéke a vágóértékkel jellemezhető, az egyedi testtömeg és a piaci felvásárlási ár szorzataként. Mivel a termelőfolyamat megkívánja a folyamatos selejtezést és utánpótlást, ezért az állományszerkezet tekintetében alapvetően három kategóriát célszerű elkülöníteni. Ebben a modulban - stabil létszámú állományt feltételezve -az állomány 1/3-a termelés elején 1/3-a a közepén és 1/3-a a végén található. A modulban az első kategória értéke a legmagasabb, „első laktációs tehén” értéken szerepel - tenyésztőszerv adata alapján, a harmadik kategória (selejtezésre váró) vágóértéken, míg a második kategória az I és III átlagán szerepel. A teljes állomány-értéket az I, II és III összege adja.

2.3.4. A forgalmi érték megállapításának modulja:

A végső forgalmi érték meghatározása keretében mérvadó szempontot jelent az értékelés célja illetve a Megbízó (általában hitelintézet) céljai, de a külföldi példák szerint lehet szó befektetési értékről, lízing-értékről vagy más gazdasági célú szempontokról. Ebben a modulban bármelyik figyelembe vehető, az értékek megfelelő súlyozásával. Hitelfedezeti célból viszont a „c” és „d” almodulokban részletezett eljárást tartjuk elfogadhatónak, a többi ellenőrzési célt szolgál.

A piaci forgalmi érték megállapításához a „beállított” termelőállomány mellett szükséges hozzáadni az utánpótlást szolgáló - a legtöbb esetben telepen belül tenyésztett -üszőállomány értékét is, mely a modellbe bevonható piaci forgalmi értéken vagy számviteli nyilvántartási értéken (tapasztalatok szerint nincs nagy eltérés). A kettő összege adja a teljes -fedezetként figyelembe vehető - állomány értékét, amit korrigálni kell a (2.3.2. részben felvázolt) technológiai elemeket értékelő modul összesített eredményével.

Példával szemléltetve:
Teljes tenyészállományérték üszővel:    214.946. eFt
Állományi korrekció (technológiai elemek szerint)    -4%
KORRIGÁLT PIACI ÁLLOMÁNYÉRTÉK:    206.348 eFt

2.3.5. Kockázatértékelő és végső forgalmi értékelés megállapításának modulja:

Ebben a részben a kényszerértékesítés kockázatával kell elsősorban számolni, ami korábbi empirikus tapasztalatok, szakirodalmi adatok felhasználásával vagy becslési eljárással határozható meg. Az ingatlanfinanszírozásban jelenleg 50-70% körüli értékekkel találkozunk, jelen esetben ezen rész egyelőre nem került kidolgozásra, elfogadtunk egy 65% körüli értéket, amit egy kényszerértékesítés során reálisnak tartunk és 1-3 hónapon belüli értékesítést lehetővé tesz.

A fenti példát folytatva tehát, amennyiben a megfelelő adatok rendelkezésre állnak, az adatbázisok értékei szakmailag elfogadhatók, a modell által javasolt hitelbiztosítéki érték egy 690 db-os átlaglétszámú holstein állomány esetében:

206.348 x 65% = 134.126 eFt

3. Következtetések, javaslatok

A fentiekben részletezett eljárás lehetőséget biztosít nagy számú értékelések elvégzéséhez. A modell alapjai Excel formátumban készültek, ami egy lehetséges szoftver létrehozásához kiindulópontként szolgálhat, és a megfelelő adatbázis megléte esetén automatikus értékelést tesz lehetővé.

Az eredmények elsősorban hitelintézetek számára nyújt lehetőséget pótfedezet bevonásához, viszont közvetett hasznai a termelői oldalon is megjelennek, mivel az állomány fedezetbevonásával tőkét szabadíthatnak fel, melyet a vállalkozások fejlesztésére tudnak fordítani. A finanszírozók számára további lehetőséget jelen egyes banki termékek kifejlesztéséhez - elsősorban állomány-lízingkonstrukciók kidolgozásához - amint az a külföldi példákból is látható.

Az értékelés sikerességének másik alapfeltétele az, hogy a helyszíni szemléket megfelelő felkészültségű szakértők végezzék, akik képesek az adott szempontrendszer szerint az állapotfelméréseket, a dokumentumok ellenőrzését, megfelelőségét ellenőrizni.

Harmadik feltétel, hogy megfelelő, hatékony és gyors információs kapcsolat jöjjön létre a tenyésztőszervezet az értékbecslői szféra valamint a hitelintézetek között.

Irodalomjegyzék

Márkus L. - Rábai Gy. 2005. Vagyonértékelési módszerek és gyakorlatuk, in Sóós J. 2005. Ingatlangazdaságtan, KJK-KERSZÖV Jogi és Üzleti Kiadó Kft., Budapest

Csáki T. 2005: Tejtermelő állományok szaporodásbiológiai gondozása a gyakorlatban. Vili. Állatorvosi és II. MÁOK-HUNGAROVET Nemzetközi Állatorvosi Konferencia és Kongresszus - Budapest.

Béládi K. - Kertész R. 2012. A főbb mezőgazdasági ágazatok költség- és jövedelemhelyzete 2010. Agrárgazdasági Információk. AKI. Budapest. 1-141 p.

RICS draft information paper - Automated Valuation Models.
https://consultations.rics.org/consult.ti/_avm/viewCompoundDoc?docid=3764852&sessionid=&voteid=

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) 2012.Valuation - Professional Standards. Westwood Businnes Park. Coventry. 1-466 p.

GVH (Gazdasági Versenyhivatal) 2005. Jelentés - A jelzáloghitelezés tárgyában folytatott ágazati vizsgálatról. Budapest.
http://www.gvh.hu/domain2/files/modules/module25/pdf/print_4132_h.pdf

Johns B.L. 2013. Dairy Cow Leasing. University of Wisconsin - Extension Farm Management. Madison.

Brown P.W. - Horne D. 1994. Two-Generation Dairy Cow Leasing. Iowa State University - University Extension. Ames. 1-7 p.

Orr. G. - Blawt P. - McCartney I. 2004: Cow-Calf lease agreements. Fact Sheet. Saskatchewan Ministry of Agriculture. 1-11 p.

European Valuation Standards 2012, seventh edition. The European Group of Valuers' Associations © TEGoVA. Part A.2 Valuation of Property for Financial Institutions. 130 p.

Mellékletek

Az értékelési modell fontosabb moduljai:

1. ábra. Technológiai elemek értékelési modulja

2. ábra. Gazdasági értékelési modul - jövedelemtermelő képességi almodulja 1.

3. ábra. Gazdasági értékelési modul - jövedelemtermelő képességi almodulja 2.

4. ábra. Gazdasági értékelési modul - könyv szerinti érték almodulja

5. ábra. Gazdasági értékelési modul - vágóérték almodulja

6. ábra. Forgalmi érték meghatározásának modulja

^*A szerzők ezúton mondanak köszönetét a Holstein-fríz Tenyésztők Egyesülete ügyvezetőjének Bognár László úrnak, valamint az Egyesület fejlesztési főmérnökének Sztakó István úrnak szakmai segítségnyújtásukért.