Módszertani adalékok a földhasználat gazdasági értékeléséhez

Igazságügyi Szakértői Konferencia (ISZAK)

2014. november 7.
BÜNTETÉS-VÉGREHAJTÁSI SZERVEZET TOVÁBBKÉPZÉSI ÉS REHABILITÁCIÓS KÖZPONTJA 2096 Pilisszentkereszt Pomázi út 6.

Módszertani adalékok a földhasználat gazdasági értékeléséhez

Methodological recomandations for the appraisal of land use value

Dr. BUZÁS FERENC¹ - KISS SÁNDOR²

Debreceni Egyetem¹ - Biblio-Markt Kft.²

4024 Debrecen, Batthány u. 10. fsz.l., 52/532-644; vagyonertekeles.hu

Abstract
Importance of the calculation of land use value emerges not only in legal cases (civil or criminal), but also has crucial importance in loaning, construction or economic cases as well. Due to the lack of a common methodological practice, appraisers often rely on current legal regulations which often leads to considerable differences from actual economic value. Hereby we present a methodology that helps to calculate the actual economic value of special land use including alternative costs as well.

Összefoglaló
A földhasználat gazdasági értékének meghatározása nem csak polgári- vagy büntetőügyekben merül fel feladatként a szakértők számára, hanem kiemelt szerepe van a hitelezési gyakorlatban, építésügyekben, vagy akár gazdálkodási tevékenység folytatása során is. Mivel nincs egységes módszertani eljárás az értékelési gyakorlatban, az érték megállapítása során a szakértők a meglévő általános jogszabályi alapokból indulnak ki, ami bizonyos esetekben a tényleges gazdasági értéktől jelentős mértékben eltérő eredményt szolgáltat. A szerzők olyan módszertani eljárást mutatnak be, amely lehetővé teszi a speciális földhasználati viszonyok gazdasági értékének objektívebb megállapítását az alternatív költségek figyelembevételével.

Kulcsszavak
Földhasználat, gazdasági érték, vagyoni értékű jog, értékbecslés, alternatív költség

1. TÉMAFELFVETÉS, ELŐZMÉNYEK

A földhasználat gazdasági értékének meghatározásához Magyarországon nem áll rendelkezésre egységes módszertani eljárás. Mind a polgári-, mind a büntetőügyi eljárások keretében a leggyakrabban használt kalkulációs módot az 1990. évi illetéktörvény 72 §-a szolgáltatja, a szakértői gyakorlatban ez a legelteljedtebb és egyben a legegyszerűbb megközelítési mód. A módszer előnye, hogy a forgalmi értékből kiindulva egyszerűen számítható, különösebb szakértelmet, speciális tudást nem igényel, gyors eredményt szolgáltat. Egyes esetekben viszont ez a módszer nem alkalmas arra, hogy tényleges, objektív értékmeghatározást tegyen lehetővé, ilyen eset adódhat: a használati módok eltérésében, intenzitásában, eltérő földminőség vagy elkülönült tulajdoni formák esetében, mikor a kiindulópontot jelentő forgalmi értékmeghatározás során összetett szempontrendszert kell követni a szakértőnek.

1.1. A földhasználat értékelésének elméleti háttere

A reáljavak értékelése kapcsán a vagyoni értékű jogok jelentős értékbefolyásoló tényezőként kerülnek számbavételre, ezen belül a földhasználati joggal kapcsolatos ügyek megfelelő körültekintést igényelnek szakértői oldalról. Az épület és a föld tulajdonjogának elválása az ingatlan-nyilvántartásba önálló tényként bejegyezhető. Az új Polgári Törvénykönyv 2014. március 15-i hatálybalépését követően a földhasználati jog szabályozásának vonatkozásában az építkezéshez való időbeli kötöttség feltétele törlésre került. Ennek lényege abban áll, hogy az érintett ingatlanpiaci szereplők számára lehetővé teszi egy adott beruházás (épület, építmény) átadását, értékesítését oly módon, hogy ehhez a földterület tulajdonjogát nem szükséges megszerezniük és az elkészült felépítményeket már tulajdonosként, szakaszosan fejleszthetik és értékesíthetik. Az épület, építmény jogi értelemben tehát önállóan is forgalomképes lehet.

Földhasználati jogok értékelésével kapcsolatos szakértői munkák jelentős része vidéki, főleg mezőgazdasági ingatlanokkal kapcsolatos, a történeti előzményben pedig a földhasználati jogok keletkezése a rendszerváltást követő privatizációs időszakhoz, illetve az azt követő esetleges tulajdonosi változásokhoz kapcsolódik.

A földhasználat gazdasági értékelése keretében felmerülhet olyan speciális eset, ahol a megbízóknak vagy ügyfeleknek (beleértve a bírósági hivatalokat) olyan körülményeket kell mérlegelniük, amelyről a kiindulópontot jelentő hagyományos szakértői forgalmi értékbecslés nem nyújt elegendő információt. A továbbiakban olyan, egyes részleteiben ugyan ismert, de alkalmazás tekintetében nem szokványos számítási eljárás kerül bemutatásra, mely alkalmas lehet az eddigi gyakorlatban használt eljárásoknál objektívebb, részletesebb és hitelesebb eredményt szolgáltatnia a földhasználati jog gazdasági értékekésében.

Az eljárás figyelembe veszi a föld minőséget, a lehetséges vagy esedékes bérleti díjakat és az esetlegesen felmerülő gazdálkodási (vagy földhasználói) kockázatokat egyaránt. Az alábbiakban egy ilyen hátterű, megtörtént eset példáján keresztül megvizsgáljuk a vagyoni értékű jog értékelésének lehetséges módjait és elemezzük az eltérő módszerek eredményeit.

2. GYAKORLATI PÉLDA - ESETTANULMÁNY

Adott egy 2,65 ha méretű külterületi földterület, melyen a rendszerváltás előtt szarvasmarha telepet létesítettek, a földterületet művelésből kivonták. A rendszerváltást követően a földhivatali nyilvántartás szerint a földterület egy része állami tulajdonba maradt, a telep privatizálás útján magánszemély tulajdonába került. A szakértői feladat: az épületek, építmények alatt meglévő, Magyar Állam tulajdonában maradó földterület használati értékének megállapítása. A szakértői munka keretében, a helyszíni szemlét és adatgyűjtést követően az értékelés során két módszertani megközelítés került alkalmazásra, az egyik az illetéktörvény szerinti, a másik pedig az alternatív költség szerinti eljárás.

1. Számítási eljárás a 1990. évi illetéktörvény szerint:

A törvény 72. § (1) szerint: „a vagyoni értékű jogok egy évi értékéül az ezzel terhelt dolog - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének egyhuszad részét kell tekinteni, továbbá:
(3) A bizonytalan időre terjedő vagyoni értékű jog esetében a jog értéke - a (4) bekezdésben foglaltak kivételével - az egy évi érték ötszöröse”
A forgalmi érték meghatározása piaci összehasonlító értékeléssel, az adott esetben az adott településen realizált tranzakciós adatok alapján csoportos összehasonlítás elve szerint történt. Az 54/1997 FM rendelet előírásai szerint végzett számítás településre jellemző 818.300 Ft-os hektáronkénti fajlagos átlag-értéket eredményezett, melyet a fekvésből, elhelyezkedésből földminőségből stb. eredőkorrekciói miatt 1.100.000 Ft/ha-ra változott.

Az illetéktörvény szerinti a vagyoni értékű jog 1/20-ad részét kell előbb megállapítani, ami 55.000 Ft-ot jelentett. A fajlagos használati érték - bizonytalan időtartamot figyelembe véve - ennek az 5-szöröse, azaz 275.000 Ft/ha értéken lett számítva. Ez a területtel beszorozva (26500 m2) 728.750 Ft-ot eredményezett, mely a földterület használati értékeként értelmezendő.

2. Számítási eljárás az alternatív költség (lehetséges használat) elve szerint:

A számítások során az alternatív költség megközelítést alkalmaztuk, mely a vagyontárgy használatának lehetséges egyéb szempontjait veszi figyelembe. Az értékelt ingatlan közvetlen környezetében levő területek gyep művelési ágba soroltak és így is hasznosítják.

A korábban leírtak szerint meghatároztuk a szóban forgó ingatlan piaci forgalmi értékét (piaci módszerrel). A használati jog értékének megállapítása keretében kiindulási alapnak tekintettük a környező területek használatának járadékát, melyet a bérleti díj reprezentál. A hivatalos (KSH) adatok szerint az adott települési átlagos szántóterületek legutóbb közölt fajlagos átlagára 818.300 forint volt, a bérleti díj ebben a művelési ágban pedig 37.600 Ft volt 1 hektárra vetítve.

A számítás következő lépésében arányosítás útján meghatároztuk az értékelt terület lehetséges járadékát, alapfeltételezésként véve, hogy nagyobb értékű és jobb minőségű földterület járadéka (bérleti díja) az értékkel arányosan változik, ami empirikus úton is alátámasztható. Ez az érték a számítások szerint 50.544 Ft/ha értéket eredményezett (818.300x1.100.000/37.600).

A vizsgált terület kalkulált elvi fajlagos járadéka tőkésítéssel meghatározható, melyhez tőkésítési rátát a piaci forgalmi érték és a járadék hányadosaként vezettük le, eredmény 4,59% (50.544 /1.100 x100).

Tekintettel arra, hogy a vizsgált terület a környező szántóterületekhez viszonyítva infrastrukturális és művelési szempontból is különbözik, ezért a szükséges korrekciókat (kockázati prémiumokat) szakértői becsléssel meg kell határozni. Jelen esetben -2%-os korrekciót alkalmaztunk az infrastrukturális ráfordítások (úthálózat, vízmű) és további 1%-ot a használati intenzitás eltérése miatt. A végső tőkésítési rátát a kiinduló kamatláb és a korrekciók értékének összege adja, jelen esetben 1,59% lett (4,59%-2%-l%).

A földterület fajlagos járadéka - örökjáradéki (fordított) elv szerint - a járadék tőkésített értékéből származtatható, ami számításban 689.702 (1.100/1,59%) azaz 68,97 Ft/m². A vizsgált földterület használati jogának kalkulált értéke a fajlagos érték és a terület méretének szorzatából vezethető le (68,97 Ft/m² x 2,6500 m²).

3. EREDMÉNYEK ÉRTÉKELÉSE

Az eredmény értékelése során a fajlagos értékek összehasonlítását tekintve látjuk, hogy a két módszer eredménye igen jelentős eltérést mutat, ami nem csak jogi-gazdasági jellegű, hanem erkölcsi dilemmákat is felvet. A szakértő melyik módszert javasolja elfogadásra, hiszen az eltérés igen szembetűnő ? Az illetékhivatali eljárás „hivatalos”-nak tekintendő, de jelentős alulértékelést mutat az alternatív használat alapján levezetett értékkel szemben. Figyelembe kell venni ugyanakkor, hogy a tőkésítési ráta megválasztása nagy mértékben módosíthat az értéken, és a legtöbb esetben szakértői mérlegelés, becslés tárgya, ami bizonytalanságot is magában hordoz, mivel hazai viszonylatban az erre vonatkozó egzakt információk hiányosak.

Méltányos és szakmai szempontból elfogadható lehet a két eredmény egyszerű vagy súlyozott átlagolása, ami a hitelfedezeti értékelés során a hozam és piaci módszer alkalmazása esetében a hitelezéshez kapcsolódó szakértői munkákban elfogadott gyakorlat. Súlyozás esetében a súlyarányok megválasztása (amennyiben a „fele-fele” aránytól eltér) adhat vitára okot.

Komparatív módszertani értékelés 1. táblázat

A szerzők véleménye a leírtakkal kapcsolatban az, hogy idő- és szükségszerű olyan szakértői szakmai fórumok létrehozása, melynek keretében a közvetlen érintettek (elsősorban szakértők, értékbecslők, pénzintézetek, hivatalok) és közvetett érintettek (pl. felsőoktatási és kutatóintézetek) közösen vitathatják meg az említett problémákat és a szélesebb szakmai közeg számára megfelelő álláspontot alakíthatnak ki, olyan konkrét kérdésekben is, mint a fentiekben felvázolásra került.

Felhasznált források:

(a) Szűcs I.: A föld ára és bére. Agroinform Kiadó. Budapest. 1998.

(b) Buzás F. - Kiss S.: A termőföldértékelés tapasztalatai - Javaslatok a vonatkozó jogszabályi háttér átdolgozásához. A termőföldpiac és az értékelés kérdései - Szakmai konferencia. Magyar Ingatlanszövetség. Budapest. 2012.

(c) Buzás F. - Kiss S. - Kardos J.: Szántóterületek piaci árváltozása Hajdú-Bihar megyében 2007-2010 között. Birtokpolitika-Földkérdés-Vidékfejlesztés. Országos Konferencia. Nyugat-magyarországi Egyetem, Geoinformatikai Kar. Székesfehérvár. 2010.

(d) http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=99000093.TV

(e) http://www.kormanyzas.hu/082/06_Fodor.pdf

(f) http://arsboni.hu/foldhasznalati-jog-az-uj-ptk-ban.html